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问律师:大姐和弟妹们签订的公房补偿协议到底有没有效?

   日期:2019-11-09 12:50:57     来源:福明资讯    浏览:518    评论:0    

用益权房屋的承租人是老父亲,他母亲早年去世。这位老人有四个孩子。她的大女儿从其他地方退休并于2007年回到上海后,她在一所竞争的房子里定居下来,并和她的老父亲住在一起。父亲认为把房子的使用权卖给女儿会更好。首先,女儿在上海有立足之地,其次,老人可以和他的大女儿住在一起,互相照顾。因此,2008年,父亲将公房租赁权变更为长女,长女以略低于市场价30万元的价格获得公房租赁权。其他孩子知道这一情况,并搬出了他们在有争议的房子里的户口。我父亲于2015年7月去世。同年9月,大女儿起草了协议,四个孩子共同签署了协议,声明:“现在第二、第三和第四个孩子想分享他们父亲的不动产。经过协商,大女儿给了三个孩子每人20万英镑的补偿,大女儿出资90万英镑买下了这所房子。从现在开始,房子将归大女儿所有,任何人不得干涉。”本协议一式四份,由各方签署。协议签署后,大女儿给三个孩子每人支付了10万英镑。一年后,大女儿感到委屈,已经付了房款,没有必要再付了。此外,《协议》是在其他儿童的胁迫下签署的。有110份报警记录证明那天双方发生了激烈的争吵。其他孩子不得不把大女儿从竞争的房子里赶走。我不知道使用房子的政策。然而,其他儿童认为该协议是双方的真实意图,并不违法。虽然那天发生了争吵,但矛盾最终平息了,双方一起吃了晚饭。据信大女儿应该遵守诚信并履行协议。如果谈判失败,三个孩子准备把大女儿告上法庭。大女儿应该继续履行协议吗?

1.关于办案的思考

陈杜挚律师:我们相信本协议是经过协商后签署的,目的是为了解决纠纷,解决四个孩子之间的纠纷。因此,本协议自签署之日起生效。根据诚信原则,大女儿应在支付10万元给其他三个孩子的前提下继续履行本协议。因此,作为三个孩子的代理人,我要求大女儿继续履行协议,并向每个家庭支付剩余的10万元。

左凯律师:我们认为不需要再次履行这项协议。不仅不需要再次履行,大女儿也可以提出反诉,要求撤销协议,另一方退还已经支付的30万美元。

2.协议有效吗?

陈律师杜挚:我们需要看看协议是否有效。我国合同法第52条非常明确。如果协议被视为无效,则必须符合第五十二条的规定。例如,存在欺诈、胁迫和损害国家利益的行为,如恶意串通损害国家、集体或第三方利益,以合法形式掩盖非法目的,以及损害公共利益、违反法律和行政法规的强制性规定等。然而,本协议的内容从未符合《合同法》第五十二条的任何规定。因此,本协议绝对有效。然而,在有效性的基础上,它仅仅涉及其他可撤销问题的存在。这是一个后续问题。

3.该协议的性质是什么?

陈杜挚律师:一些听众认为这是一份礼物协议。什么是礼物协议?例如,如果我自愿送给你一部iphone,我可以在给你之前撤销它。捐赠就是这样一种情况,不管是自愿的还是自发的。在这种情况下,我们认为这不是捐赠行为,为什么?因为这个案子是一个三方的孩子,在他父亲死后,和他的大女儿发生了冲突。三个孩子要求大女儿支付更多的钱。大女儿不愿意付钱。经过调解,这种情况通过相互妥协达成了协议。这更类似于法院和解协议或调解协议。因此,它不属于典型的礼物协议。一旦达成和解协议,他的目的是为了这个公共房屋防止孩子们之间的进一步冲突。所以这是和解协议,不是礼物协议。

左凯律师:从这份合同的内容来看,第二、三、四个孩子要求得到他们父亲的财产,然后大女儿做出了相应的赔偿来购买这份财产。那么我认为这份合同应该是一份继承和分割协议。

陈杜挚律师:首先,我们认为这不是遗产分割协议。在这种情况下,公房的租赁权在2008年发生了变化。这栋房子已经改成了大女儿的名字,怎么会是遗产呢?其次,公房不存在继承问题,因为公房的产权属于国家所有。这只不过是租赁权的问题。他买卖的也是租赁权。因此,我们不认为这是一项继承协议。

左凯律师:陈律师说得很好,公房不是遗产。然而,问题是陈律师的客户要求以分享他父亲财产的名义签署协议。换句话说,你的初衷是分割你父亲的遗产,这就定下了基调。

陈律师杜挚:我们认为,在本协议签署之前,包括现在,第二、第三和第四三个人认为这是他们父亲的房子,因为他父亲一直住在这里。我父亲过去确实住在那里。所以在他们看来,会有这样一种观点。但是基于这样的观点,他们提出了分裂的要求。这实际上是一个独立的请求,他不是一个非常合理的请求。因为在2008年,这栋房子已经把租赁权转给了大女儿,其他几个孩子也搬出了他们的住所。但是有这样一个事实,为什么签署这个协议?

左凯律师:你知道这是一个不合理的要求。你为什么要提出这样的要求?首先,你提出了这个要求。从一种角度来看,第二、第三和第四个孩子不懂法律,他们在重大误解下提出了这一协议。他们要求分割他们父亲的财产,这是非常矛盾的,双方也向警方报告了这一事件。

4.协议中的补偿是什么?

陈杜挚律师:这一赔偿是指大女儿的购买价格略低于市场价格,并不完全符合市场价格。今天,这栋房子的市场价值不仅仅是30万元,还有2300万元。所以当他卖掉它时,它比市场价格便宜。因为价格便宜,其他孩子觉得他们受了苦。因此,需要补偿另一部分,以便达到平衡。

葛宁河律师:假设老父亲没有把房子卖给大女儿,而是卖给了社会上的第三方。老父亲死后,这三个孩子还有权利向第三方索赔吗?

陈律师杜挚:不,确认不好。

5.如果超过合同取消的时限怎么办?

葛宁河律师:左律师提到了一个重大误解。事实上,这种误解是一个存在于各方的问题。他认为这是遗产的一部分。基于这种误解,我想要求法例规定,因重大误解而可撤销的合约,须在一年内行使取消权。这个案子已经持续了一年多。你认为这个问题怎么样?

左凯律师:首先,这份合同已经履行,还没有完成。法律规定的撤销始于当事人知道或者应当知道可撤销的原因。因此,只有当我突然发现我的大女儿有问题时,我才开始指望被骗。以前,大女儿仍在一场大误会的影响下表演。从那以后,他知道了。然后在这一年内,他可以提出反诉,要求取消合同。

6.大女儿有必要赔偿吗?

左凯律师:陈律师早些时候说,大女儿的购买价格略低于市场价格。从家庭伦理的角度来看,父母和孩子之间的交易是否与其他第三方的交易相同?通常是不同的。这30万英镑是租赁资格的转让。对于大女儿,我不付钱,我不要求转让租赁资格。作为一个成年的活人,我仍然有权利使用这所房子,并且仍然可以生活。我付了钱,成了房客,只是改变了身份。事实上,在租户的日常生活中,向户籍部门报到或签订搬迁合同是有利的。在其他方面,与其他成年人生活在一起的人实际上是平等的。那你为什么损失了30万元?事实上,是老父亲平衡了这碗水。我希望我的大女儿能有个地方住,其他失望的孩子不会惹麻烦。从这份协议可以看出,大女儿将再补偿30万个孩子。换句话说,之前的10万元实际上是给了三个孩子。他们的账户被搬出去了,这意味着我们同意你的转让资格,我们同意大女儿有权使用房子。现在你突然说房价上涨了,我很难受。这里有一个逻辑错误。房价上涨是事实。然而,房子的主人不是大女儿,房价的进一步上涨对大女儿来说毫无意义。他仍然住在这所房子里。房子已经升值了,为什么不向房东要钱呢?你却来找我了。当我支付这笔钱时,我有相应的考虑和利息吗?

7.协议签署后必须继续吗?

左凯律师:前面提到的一些观点是,本协议已经签署并生效,应该执行。是这样吗?我们必须指出,合同要么已经签署,要么必须合法有效。该协议的内容是,大女儿将向每个孩子支付一笔钱,然后房子将归大女儿所有。这个房间能归大女儿所有吗?这是别人的财产,你能拥有它吗?如果可能的话,我们今天可以随便和两个人签订一份协议,然后把别人的房产带过来,这非常讨人喜欢。

陈杜挚律师:首先,这是一栋公房,产权属于国家。没有遗产,就没有交易。可以做的是转让租赁权。事实上,租赁转让的性质与出售的性质基本相同。在这种情况下,大女儿原本只是一个和她住在一起的人。她和其他孩子的身份相同,其他孩子的账户也包括在内。如果房子将来被重新安置,所有其他孩子都必须签字,这可能会有一定的好处。2008年,房子的承租人改为长女,所有其他孩子的家庭账户都搬出去了,结果一旦父亲去世,只有长女才能享有房子的所有权利。因此,我们认为改变承租人的行为就是变相将除房屋所有权以外的所有其他权利转让给大女儿。因此,大女儿支付了30万元,实际上低于市场价。因此,其他孩子觉得既然你买的比别人便宜,你应该做出相应的补偿。

8.协议符合公平原则吗?

陈杜挚律师:协议要求大女儿为每个孩子支付20万元作为他们协调的结果。这个结果是基于这房子比当时的市场价格便宜10万元。当时,10万元是2008年的价格。今天,房价的相应比例已经上升到很高的水平,达到300万元。你的十多万元也相应地增加了大约五万元到六十万元,就是这样一个比例的增加。这并不是要求你将整个价格上涨平均分摊给三个孩子,而是仅仅是补偿的一部分。毕竟,买起来更便宜。毕竟,父亲的户口还在里面。如果我们都一无所有,我们的内心确实有些不平衡。这就是为什么向大女儿要它是合理的。如果它被直接卖给其他人,肯定不会有30万英镑。

葛宁河律师:公平地说,大女儿已经支付了30万元。尽管这30万元可能略低于市场价格,但他和父亲之间的交易已经完成。我认为在自己家里低于某个市场价格交易是人类的天性。其他孩子也同意这笔钱,也搬出了账户,表示同意这笔交易。此交易已完成。另一方面,这份“协议”是由大女儿自己起草的,也得到签署和批准。那么我们如何确定协议本身呢?他有法律效力吗,你想实施吗?如果你站在大女儿的角度,你怎么能帮他解决这个问题?可能有两个角度,第一个是对其他孩子的补偿。刚才我还问陈律师,如果卖给第三方,是否还需要赔偿,三个孩子可以向社会第三方索赔吗?显然不是。因此,由于没有法律依据,张努必须赔偿他们,大女儿自愿赔偿他们。这和礼物合同相似吗?这是单方面行为,单方面付款的行为。然后根据赠与合同的法律规定,在赠与之前,有任何撤销权。从这个角度来看,大女儿能否支付是一个方面。第二,我也注意到许多听众和朋友把这说成是一个无效的合同。这是一份已经履行的合同,重复它是不合理的。但是我没有解释原因。我试图弄清楚。我认为这是一份在胁迫和重大误解下无效的合同。左律师刚才提到了这种胁迫和重大误解,我不再重复。然而,有一个问题。重大误解和胁迫的合同解除期限为一年,这是预定期限内的问题。从这个角度来看,会有一定的风险。然而,为什么我说他是无效的?我们注意到协议规定大女儿付给她父亲30万元作为房子的对价,现在她将出资20万元作为补偿。大女儿共出资90万元,这意味着30万元的对价支付给了她的父亲。后者60万元付给三个孩子。你怎么理解这个?这三个孩子并不是房屋交易的对立面。如果从与他们一起生活的人的角度来看,他们已经生活在外面,那么他们是否构成与他们一起生活的人就是一个问题。即使他们住在一起,他们仍然会接受最初的交易,那么他们为什么要支付60万元作为对价呢?因此,如果该协议被视为房屋销售合同,该合同将无效,因为三个孩子无权处置它。大女儿不仅不必支付剩余的钱,原来的30万元也可以收回。

9.大女儿将如何提出反诉?

左凯律师:在本案中,我提出了反诉。我对这份合同的要求是一个重大误解。这是因为各方对父亲的财产属于他们这一事实有重大误解。

陈律师杜挚:我们认为这是典型的,不是一个大误会。在这种情况下,这三个孩子提出的要求是不合理的,但可能对这三个孩子有很大的误解。然而,对大女儿没有什么大的误解。由于大女儿从一开始就不愿意为房子付款,她相信房子已经买了,没有任何误会。整个协议中陈述的所有事实都非常清楚。

作者:何家辉

责任:成功

制片人:陈易捷

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